北京樓市觀望氣息濃

　　再把目光調回北京樓市。亞豪機構最新統計數據顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創下2011年以來的同期新低。如果扣除兩個自住房項目金隅匯星苑、首創悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環比6月下降了15.5%，創下2007年有網簽記錄以來的最低值。

　　樓市的觀望情緒并非只體現在商品房上。在政府支持的自住型商品房上，原本擠破腦袋參加搖號的人也出現了動搖。北京最便宜的自住型商品房當代采育滿庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次搖號按照房源數6倍數量搖出了選房人群，結果第一輪選房之后還剩下700余套房子。開發商只能再次組織搖號。這從側面反映了北京樓市的溫度，面對售價比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀望。

　　而在土地市場，最近也罕見地出現了流拍現象。7月29日，此前幾年備受市場追捧的朝陽孫河組團，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營村兩宅地流標后，三年來北京首次出現土地流拍。僅過了兩個星期，8月14日，房山區長溝鎮FS12-0001-0026等地塊由于現場無房企報價，最終難逃流拍命運。鏈家地產市場研究部張旭認為，從最近公布的房地產運行數據看，多項指標表明房地產仍然處于下行趨勢，房企投資熱情不高，預計未來一段時間房企將更趨于謹慎。

　　北京該不該放開限購？

　　如此背景下，北京的限購政策該不該放松？

　　先來看看購房人群的想法。姜女士2008年畢業于北京工業大學，之后在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因為換工作，中間社保中斷兩個月，但當時并無限購一說。在此后北京實施嚴格限購后，像姜女士這樣的人被擋在了購房資格之外。“如果5年是一個標準，那連續這一限定并不合理。工作變動，社保中斷，這些并非都是個人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味！”在姜女士看來，這一限購明顯可以優化，“比如說調整為累計5年或者6年，這樣既符合限購精神，又有實操價值。”

　　那么開發商是如何想的？不妨再回頭看：一年之前，全國各類型開發商都擠到北京拿地，地價越舉越高，讓任志強這類立足北京的開發商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒過多久，北京的土地市場也開始降溫了。“有些地塊地理位置遠，價格又漲得太多，實在擔心拿地之后被套住。”一位參加拍地的開發商代表告訴北青報記者，開發商群體肯定希望北京調整限購政策。

　　再看業內人士。對于現行的一些限購政策，在調查中，包括北京房地產中介行業協會相關負責人等在內業內人士也認為存在優化的空間，其中一條就是連續的社保證明。按照北京的限購規定，非京籍人士需要有連續的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果說5年是經過測算得出的結論，那所謂連續這一概念就有“懶政”的嫌疑。

　　北京會不會優化限購？

　　目前來看，正如多位業內人士分析的那樣，在所有46個限購城市中，繼續選擇堅守限購的城市可能只會剩下北京、上海、廣州、深圳。

　　深圳幾天之前曾明確表態嚴格執行限購。但不少了解其中緣由的調侃深圳限購政策，“窗戶開得和門一樣大的時候，門開不開就不重要了。”言外之意，就是深圳在執行限購政策的時候實際上“窗戶”越來越大——實際上，深圳是北上廣深4個城市中，落戶難度最小的一個城市，基本只要本科畢業就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬松。而且根據深圳的人口擴展計劃，深圳要大力增加戶籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶籍人口要259萬增加至400萬人，增幅超過五成。深圳的限購政策在松綁的戶籍政策下，可以說影響非常小，深圳有大量的新增戶籍人口可以購買2套房。

　　“不過北京的限購并不是完全針對房地產市場，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購的條件。”中原集團首席營運官李文杰告訴北青報記者。但他同時強調，北京具備優化、調整限購的條件。

　　“一個城市的住房需求本來就是立體的、多層次的，應該對不同層次的住房需求進行引導。”李文杰介紹，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房政策目標，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場來調控，李文杰也認為在高端市場有存在限購優化的空間。

　　“一方面，高端住房需求本身體量不大，對這一層次進行一些放松不會影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購，我認為暫時還不具備條件，因為價格會進行傳導，大面積放開后價格上漲，自然會傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來，比較好的方式是通過調動存量，增加供應。

　　“在限購之前，全國各地的人購買北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購，既不能買，又不舍得賣，這就會造成空置現象。能否對這些有多套房的人，實施在一定時間內，賣兩套可以買一套，這樣就能把房子置換出來，增加樓市供應，盤活存量。”李文杰告訴記者。

　　在李文杰看來，在北京不具備完全放開限購的背景下，經過嚴密論證適當調整限購政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購買大面積房產，又能夠增加供應滿足不少人首次置業的需求，讓城市的住房結構更為合理。 文/本報記者 范輝