第三，要根據交易狀況和交易標的，靈活調整交易稅費。對低價房、自住房交易，實行低稅費，對于高價房和投機性住房實行高稅費。設立房地產交易頻率的監測指標，超過監測指標的要通過提高交易費用的模式加以抑制。

第四，對房地產交易差價所得實行累進所得稅。在房地產市場上，真實需求、長期投資性需求和投機性需求是難以區分開來的，區分只能是在購房后的行為上。投機性買房以博取二級市場交易差價為目的。只要大大壓縮房地產二級交易市場的差價收益，就能達到抑制投機性需求的目的。目前，盡管大部分國家對房地產交易差價所得實行固定所得稅率制度，但是鑒于中國房地產特定發展條件和當前房地產投機交易過度的狀況，實行固定稅率的資本利得稅根本無法抑制房地產市場的過度投機行為。只有實行累進制的資本利得稅，將短期投機中資本利得的大部分通過稅收方式調節掉，才能真正起到抑制投機，保護真實需求，保護長期投資，穩定房地產市場的目的。

當前，加快實施房地產交易累進所得稅制，在操作上具有現實的可能性，在打擊過度投機上能起到立竿見影的效果。房地產交易所得稅屬于地方稅種，各級政府可以根據當地房地產市場的實際狀況來制定累進制稅率，充分體現一城一策。未來也可以根據市場狀況作調整。累進稅率的計算可以根據獲取的資本利得的絕對額，也可以根據獲取資本利得占房屋總價的比例，或根據該套房上次交易到本次交易的時間，充分體現保護真實需求、保護長期投資需求、著力打擊短期投機行為的效果。實行累積所得稅后，從動機上根本堵住了投機性交易行為，逐步引領我國房地產市場向消費型市場過度，從而從根本上達到房地產長期穩定健康發展的目的。

總之，當前我國房地產的最大風險不是房價高，而是過度投機。房價高只是投機的結果。我們只有根據中國國情，從制度上徹底根除過度投資的誘發因素和制度條件，才能讓房地產市場回歸到以滿足居民居住需求為基本目的的發展道路上來。

（作者系申萬宏源證券研究所首席經濟學家、高級經濟師）