三、 必須采取以二手房累進所得稅制為核心的一系列政策改革，著力抑制投機性需求

我國的房地產政策，必須要保護和鼓勵以家庭的未來收入為基礎的真實的居住需求，必須要保護和鼓勵以未來房屋租金為基礎的長期投資需求，堅決打擊以博取市場差價為基礎的短期投機需求。只要房地產市場上過度投機行為被抑制了，基于真實居住和長期投資需求是越旺越好。真實投資需求旺，說明中國房地產需求的高峰期還沒有過去，不存在供給過剩，房地產引領經濟的增長動力還沒有減弱，這當然是好事情。但是如果是投機和交易過度，形成了房地產虛假繁榮和房價的巨大泡沫，隨后將出現房地產市場的巨大震蕩，那對中國經濟和金融市場的穩定都將是災難性的。因此，當前我們必須把房地產政策的調整放在著力打擊過度投機上，而不是簡單采取限購政策了事。而抑制過度投機，關鍵是要改變形成過度投機的市場條件。過度投機的市場條件沒有了，過度投機的行為自然就慢慢減退了。

首先要堅持房地產的市場化供給機制，特別是土地供應的市場化。由于各地政府的土地供應受到規劃和土地管理制度的限制，再加上部分地區的確存在土地供應過度，商品房庫存過大等問題，以及社會對各級政府賣地行為的批判，導致部分地區政府收緊了住宅土地供應。甚至出現了越是房價暴漲的地區，土地供應越緊張的局面。我國目前的居民住宅供給能力和未來供給能力都是巨大的。很多關于未來房地產特別是土地供給不足的觀點都是由錯誤的輿論導向造成的。我們必需要堅決破除我國用于房地產開發的土地越來越有限，未來將越來越緊張的輿論導向。我國房地產市場走的集約化土地使用道路，住宅容積率一般都在2.5到3倍之間，住宅使用的土地最集約。即使在中小城市，居民住宅樓動不動就高達三五十層。居民住宅用地只占到建設用地的15%左右，只相當于基礎設施用地的三分之一。未來的趨勢是工業用地和基礎設施用地占比將持續下降，即使按照目前的建設用地規劃，也不存在各城市缺乏住宅用地的問題。我國目前城市的住宅總面積約200多億平方米，即使再增加一倍，按照目前的容積率，占地也不到一萬平方公里，從理論上講完全不存在沒地蓋房的問題。農村實行宅基地置換后，住宅用地還可以大幅度下降。即使像北京和上海等特大型城市，控制的也只是整體的建設用地。由于這些特大型城市的工業用地過剩，使用效率過度，基礎設施用地比例將持續下降，再加上老城區的改造，住宅用地比例也可以大幅度提升，也不存在沒地蓋房子的問題。在輿論宣傳上不分清建設用地的有限性和住宅用地的充分供應，人為造成人們的恐慌心理，形成了恐慌性消費，這不是現實的供給短缺造成的，而是人們的短缺預期造成的。錯誤的住宅用地將短缺的輿論導向，再加上各級政府人為控制土地供應節奏，形成了在土地上的恐慌性購買。各級政府必須要充分認識到土地不可能按照計劃好節奏勻速供給，在市場有需求、價格高企的時候，必須要擴大土地供給，相反一旦市場出現了供求逆轉，想賣也賣不出。只有擴大供給才能改變市場預期，簡單采取限制價格甚至是抽簽等方式來抑制需求，只能造成更加恐慌的需求心態。政府的土地在一段時期內可以集中賣，但是賣地的收入必須要跨期使用，絕對不能當年收當年支。中央政府應該對各地政府的土地拍賣收入進行跨年度和跨地區的調節。

第二，要堅決抑制投機性買房的杠桿行為。各國政府盡管都鼓勵買房使用銀行信貸，但是必須有兩個條件，一是必須以居民目前和未來的收入為基礎；二是必須以自主和房地產長期投資為基礎。我國個人信用制度缺失，還沒有實行以家庭為單位的個人所得稅制度，銀行和政府都不掌握居民家庭的收入狀況和收入預期。居民買房信貸憑借的僅僅是單位開出的個人收入證明，可信度很低。房貸數量的獲得只跟買房的總價格掛鉤，跟個人和家庭的現在以及未來收入的預期都不掛鉤，銀行依賴的只是單一的房產抵押，而不是個人信用。這里面存在著相當大的道德風險，一旦房價出現巨大波動，居民還貸能力和意愿必然大大降低。汲取股市經驗教訓，必須嚴格限制二套以上買房的信用制度，理論上不能允許使用杠桿。要加速全國房地產登記聯網，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸行為。