初嘗自管，在煩惱中成長

新物業公司接手后，祈樂苑開始了業主“半自管”，即所有收支全部由業委會統籌管理，然后采用酬金制的方式，按照崗位支付新物業公司人員工資，并將總收益的10%作為物業公司的利潤。

業委會給新物業公司設定了一年的試用期，試用情況并沒有令業主滿意。劉永洪說，來自小區衛生方面的投訴最多，幾乎占了80%以上，“舉例來說，我連續幾天蹲點，看保潔員清理垃圾，發現他們每天只收一次，而且收完后也不拖地，殘渣、臭水到處都是。說了沒用，他們說公司給的工資跟周邊有的小區基本齊平，那里的清潔工一天也只收一次。”

業委會幾個人又坐在一起討論，說來說去，最后歸結到兩點：請物業公司，多一層分包，等于吃掉一層利潤，假設直接用來提高一線人員工資，效果會不會好一些；由物業公司聘人，還是沒解決“這些人聽誰的”這個問題，“公司給他發工資，業主的意見他就很難聽進去。”

“物業公司通常會向我們提供一份人員表，然后由我們撥付工資。但我們發現這人員表有問題，有‘吃空餉’的情況。”冼敏強說，表中列了25位保安，經過清點實際只有18人，“雖然物業公司說人員流動性比較強，但沒有理由少這么多。”

2015年2月，祈樂苑業主投票決定，再次炒掉物業，并自行組建直接隸屬于業委會的物業中心，開始實施全面自管。

“專業的物業公司都管不好，靠你們幾個門外漢，行嗎？”個別業主的質疑隨后得到了印證。

首先是“領頭羊”的問題。祈樂苑選出的第一任業委會主任是中山大學的一名老教授，雖然德高望重但年事已高，經不起折騰。在經歷了舊物業公司的關聯業主用萬能膠堵鑰匙孔、路上攔截辱罵等種種騷擾后，老教授經不住家人的極力反對，主動卸任。

2015年6月上任的冼敏強已經是第三任，之后業委會隊伍才逐漸穩定下來。“他的本職工作就在企業，懂管理。”劉永洪說，業委會用省下來的物管利潤適當提高保潔員、保安的工資，穩定了人員隊伍，提高了勞動積極性。如今，小區垃圾一天收運3次，之后再用清潔劑拖洗一遍地面，關于衛生方面的投訴基本絕跡。

物業管理涉及方方面面的利益，又都是家長里短。祈樂苑業委會在教訓中學習，在挫折中成長。

比如對于車輛停放，業委會擬了一個車輛管理規定，經過業主大會投票通過了，但由于缺乏經驗沒有考慮到訪客停車問題，對所有外來車輛一律實行8元/小時、上不封頂的收費政策。

不久，罵聲就來了。“孩子來看一下老爸老媽，陪我們吃餐飯，停車就停掉他們幾十元錢，有這樣的道理嗎？”老年業主們頗為子女的荷包心疼，跑來業委會“吐槽”。

業委會正視業主的意見，想出一記妙招——給業主的直系親屬發放“親友卡”，但凡持卡進小區探親訪友的，可享受2.5元/小時的優惠收費。這下，罵聲變成了掌聲，皆大歡喜。

3年來，業主自管從青澀到純熟，運營慢慢走上正軌。自管的第一年，小區所有監控視頻、消防設施等全部更新，算是收拾完前物業留下的爛攤子；這兩年，業委會開始用結余款項對小區環境進行改造，包括大門和花園整治、兩個網球場更新、之前大片的衛生死角改造等。

如今，祈樂苑門口保安守門盡責，汽車一車一證，業主刷卡進出；小區里假山、綠化、道路、長廊錯落有致，人行車走井井有條；樓體清潔白凈，地面垃圾無影。鄧伯舒心慨嘆：“一元錢的物業費，電梯里面還帶空調，這在很多高檔小區也未必有吧！”

如今的祈樂苑業主們，不僅自覺按時交物業費，自覺把自家垃圾帶到指定收集點，還積極為小區管理建言獻策。業委會的日常會議，對所有業主敞開大門。

當然，物業管理中，矛盾是常態，利益永遠在動態平衡中。就說修雨棚這事，業委會便沒少煩心。“廣州雨多，很多業主希望在一樓屋檐修雨棚，進進出出方便；可一些二樓業主不干，嫌滴滴答答的吵。”冼敏強一攤手說，這事到現在還沒搞定，只能盡量平衡利益，讓每棟樓業主自己討論決定。