3. 如何征收？

首先是房屋性質(zhì)問題。由于歷史遺留原因，現(xiàn)存房改房、福利房、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、集資房、兩限房等不同類型的房屋，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別大，稅基不統(tǒng)一。

其次是征收標(biāo)準(zhǔn)問題。關(guān)于征稅范圍、計稅依據(jù)、稅率制定，以及稅收減免等課稅細節(jié)的制定還存在爭議。在中國，住房保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅，要考慮以免稅條款對應(yīng)住房基本保障、設(shè)計扣除“第一單位”的具體標(biāo)準(zhǔn)，具體而言是按人均面積扣，還是按套數(shù)扣，是有爭議的。社科院曾經(jīng)提出方案，設(shè)計為人均40平米，但也有不同意見，立法中大家需尋求最大公約數(shù)。有人會認(rèn)為應(yīng)60平米，有人會認(rèn)為應(yīng)該從第一套房扣除，但也有人說扣除第一套房會催生離婚潮。也有建議以單親家庭第一套房、雙親家庭前兩套房扣除，從第三套房開始征。然而，究竟設(shè)定怎樣的標(biāo)準(zhǔn)較為合理，目前也難以達成一致。

關(guān)于房地產(chǎn)稅計稅余值的估價流程，目前尚未建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前房地產(chǎn)估價的中介機構(gòu)較為分散，部分二手房出于避稅的考慮，實際交易價格和官方系統(tǒng)的登記價格差距較大。而且不動產(chǎn)的獨一性決定了征稅主體的個體差異較大，如何建立城市或者街道范圍的基準(zhǔn)地價，針對不同房產(chǎn)之間個性因素進行修正，以及隨著資產(chǎn)價格變動如何進行價格的及時更新，迫切需要探索出較為適合我國不動產(chǎn)市場的估價體系。

再次是如何征收的問題。迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務(wù)部門代扣代繳，如果讓稅務(wù)局直接面對居民個人征收房地產(chǎn)稅，難度較大。有人建議采取中介方式，可以把房地產(chǎn)稅委托給有資質(zhì)的資產(chǎn)評估的權(quán)威部門來征收，這樣可以節(jié)省稅務(wù)部門的人力物力成本。但目前中介的誠信程度、職業(yè)操守和業(yè)務(wù)能力目前是否達到相應(yīng)的水平，也存在質(zhì)疑。并且，如果采用重慶、上海征稅范圍較窄、稅率較低的方案，則存在征管成本高，收益小的問題。

五大政策走向

基于上述分析，我們對房地產(chǎn)稅未來政策走向判斷如下：

1. 盡管沒有明確的時間表，但房地產(chǎn)稅征收是大勢所趨。

房地產(chǎn)稅是成熟市場經(jīng)濟體作為地方財政收入的重要和穩(wěn)定來源，用于支持地方公共設(shè)施建設(shè)和服務(wù)，提升地方房產(chǎn)價值，形成正向循環(huán)；也是對我國現(xiàn)有房地產(chǎn)市場稅收結(jié)構(gòu)中重交易、輕保有的修正，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

2. 推出房地產(chǎn)稅主要定位為形成合理的稅收體系。

無論從國際經(jīng)驗，還是上海和重慶的實踐來看，房產(chǎn)稅對房價的影響是有限的。

推出房地產(chǎn)稅更多定位為理順現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費結(jié)構(gòu)，形成合理的稅收體系，為地方財政提供重要和穩(wěn)定的稅收來源。

3. 受制多種因素影響，房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

除了立法等準(zhǔn)備工作還未完成以外，由于前期重慶、上海的房產(chǎn)稅試點并不成功，預(yù)計房地產(chǎn)稅征收前還會采用新的方案，目前關(guān)于新方案還存在許多爭論，以及有待解決的技術(shù)問題。

另外，樓市出現(xiàn)嚴(yán)重分化，擔(dān)心推出房地產(chǎn)稅后對三四線城市去庫存影響，也是很重要的考量因素。因此，房地產(chǎn)稅在我國短期內(nèi)難以全面落地。

4. 新推出的房地產(chǎn)稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調(diào)整。

房地產(chǎn)稅在起草過程中，實際上是對現(xiàn)行稅制以及有關(guān)的收費體系的再設(shè)計，因為圍繞著房地產(chǎn)的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費用，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。

新推出的房地產(chǎn)稅將對現(xiàn)行稅費體制中的稅費項目進行歸并和調(diào)整，更合理地反映房地產(chǎn)市場的稅收結(jié)構(gòu)。

5. 可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

1月12日，國家發(fā)改委主任徐紹史在《人民日報》發(fā)布署名文章稱，支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新。可以預(yù)期，房地產(chǎn)稅可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。（巴曙松系中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家，國家“十三五”規(guī)劃專家委員會委員；劉孝紅系銀河達華低碳產(chǎn)業(yè)（天津）基金管理有限公司總經(jīng)理）