悲觀預期導致觀望供需下降帶來市場調整

從周期上看，本世紀以來，中國房地產存在著周期時間3年左右，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要原因是受到政策調整影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，從而導致房地產市場短期上下波動。2013年是中國房地產市場的轉折之年。2013年之前10多年，每次出現的調整都是在政策打壓下的結果，每次出現的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調整是在沒有任何干預的情況下，房地產市場的自發調整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下反彈。本次周期從2015年下半年開始轉升，2016年可能調整，到2017年下半年完成。

一個周期。2017年受政策和預期影響，剛性和改善性需求將多有觀望并推遲購買，企業也將處于觀望狀態，但由于前期回籠資金較好，短期價格下降幅度不大。其中，一二線城市真實需求下降相對較少，與此同時，由于受到多種因素影響，短期內庫存增加不多，市場供求仍處緊張。三、四線及以下城市，消費性需求釋放緩慢，去庫存壓力依然較大。

從宏觀環境上看，一方面，宏觀經濟增長2017年仍將低于上一年，但已經呈現了一些積極的跡象，表明經濟下行壓力在緩解。另一方面，美聯儲加息和人民幣貶值給房地產、金融與宏觀經濟帶來一定風險，但也有一些正向影響，總之，宏觀環境將為2017年樓市平穩調整創造了條件，但也有導致不確定性的因素。

新住需求持續釋放對沖樓市下行調整

制度變革的力度決定樓市調整幅度和時間提前或者延后。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調整難以避免。如果實施有效的制度改革，房地產市場調整可以延遲和減緩。

2016年8月5日，國務院關于實施支持農業轉移人口市民化若干財政政策的通知（國發〔2016〕44號）發布，明確指出，建立健全支持農業轉移人口市民化的財政政策體系，將持有居住證人口納入基本公共服務保障范圍，創造條件加快實現基本公共服務常住人口全覆蓋；維護進城落戶農民土地承包權、宅基地使用權、集體收益分配權，支持引導其依法自愿有償轉讓上述權益，促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，并與城鎮居民享有同等權利。

2016年10月30日，國務院辦公廳關于印發《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》的通知中指出，以人的城鎮化為核心，以體制機制改革為動力，緊緊圍繞推動1億非戶籍人口在城市落戶目標，深化戶籍制度改革，加快完善財政、土地、社保等配套政策。提出加大對農業轉移人口市民化的財政支持力度并建立動態調整機制，建立財政性建設資金對吸納農業轉移人口較多城市基礎設施投資的補助機制，建立城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤機制，將進城落戶農民完全納入城鎮住房保障體系等配套政策與舉措。

隨著一系列具有含金量的改革舉措和支持政策出臺、落地及紅利的釋放，農民市民化、非戶籍人口城鎮化過程中城市新增人口住房需求將有所增加和釋放，相關投資也將有所增加，進而對沖樓市的回落和調整。但由于制度改革紅利的釋放需要一個過程，其對未來樓市的具體影響程度還依賴于制度變革的強度和舉措落實的力度。

對偏離調控目標的情況需要高度關注

從全國來看，樓市基本面因素決定2016年第二季度應進入調整期，但由于過度投機等原因，打亂和推遲樓市調整的進程。但是2016年10月，20余城市針對投資、投機需求抑制政策的密集出臺，將使中國樓市整體上回到短期調整階段。一、二線熱點城市，隨著對投資抑制和炒房的嚴格限制政策陸續出臺，未來投資將大幅下降，投機將持續沉寂。因此，銷售額將絕對下降，銷售價格增幅將下降并在個別月份處于負值。

政策與預期變化將使消費需求推遲和減緩，抑制住投資和限制投資將使熱點城市大幅度回落，但是改革紅利釋放的新需求將減緩大幅回落。總體而言，2017年樓市總體平穩回落。

但是，我們還須警惕未來市場的不確定性。基于歷次房地產市場調控的經驗教訓，經濟新常態下樓市與宏觀經濟的新特點，以及本次調控政策尚有改進空間，以下幾種可能偏離調控目標的情況需要高度關注。第一，調整沒有到位，過熱仍在繼續。在本次調控中，一些城市的政策力度比較有限，沒有提出切實的措施來確保未來供地需求；一些城市的外地限購政策則過于寬松。尤其重要的是，一些地方政府沒有對部分金融機構采取繞開監管從供給端和需求端向樓市導入大量資金的行為給予及時制止和清理。第二，調整過速過猛。由于部分一、二線城市的調控措施比較密集，媒體輿論陣勢很大，對市場預期影響較大，因此，也有可能使市場預期發生重大逆轉，形成極度悲觀預期，導致價格泡沫破裂。第三，調整出現逆轉。由于導致樓市投資與投資的制度根基沒有消除，加上調控機制不健全，地方政府隨時有可能從投機的阻擊方轉變成投機的縱容方，開發企業、中介機構、金融機構、機構投資者和居民也可能伺機隨時卷土重來，因此存在調整逆轉的可能性。第四，投機空間轉移。由于資本在股市、債市、樓市間不停流動，當一些城市和區域限購后，不排除這些投機資本向非限購且具有一定投資潛力的周邊及其他城市轉移，導致另一些區域接續過熱。

為避免樓市調整過猶不及給金融穩定與經濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸，應堅持“虛實結合，主動調控”、“長短結合，標本兼治”、“邊調邊看，逐步完善”、“分城施策，協同作戰” 等調控施策原則。第一，密切監測調控效果，做好后續補調的準備。第二，完善“分城施策”，建立“協同作戰”機制。第三，調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠。第五，實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。

推進中國經濟去房地產化，釋放新需求去庫存并對沖市場調整，促進房地產長期穩定健康發展，關鍵是建立一套讓房地產利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制，讓政府部門與市場相關主體積極又理性地參與促進房地產發展。未來需要在四個方面著手構建長效機制。第一，調整發展戰略，讓房地產與宏觀經濟、城市化協調發展。適度調整發展戰略內涵，調整城市化戰略方針，調整住房發展定位，完善住房發展立法。第二，加快相關制度改革，釋放新需求去庫存并對沖市場調整。改革住房供求制度體系，深化住房基本制度改革，深化建立新型戶籍制度，完善城鎮化的分攤機制。第三，在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破，鏟除經濟房地產化及波動的根基。深化土地制度改革，深化金融制度改革，深化財稅制度改革。第四，健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機。建立“領導負責，部門分工”的機制，完善“中央監控，地方調控”的機制，完善“監督考核，獎懲問責”機制。

（倪鵬飛 丁如曦 沈立 作者單位：中國社科院財經戰略研究院《中國住房發展報告》課題組）