房地產調整的內生邏輯

　　之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。

　　“此次樓市調整和不動產登記雖存在時間上的錯配，但并無直接關系。”盧靜解釋。

　　之所以本輪樓市回暖的速度和力度遠不如上一輪的重要原因是房地產發展的原生推動力發生了變化，房地產市場正式進入了白銀時代。

　　所謂的房地產發展的原生推動力，佟紹偉介紹，即是需求，來自于兩個方面，一個是人口；一個是城鎮化。

　　過去十年，我國城市化率保持高速發展，平均每年進城人口接近2000萬，相當于每年增加一個北京、上海這么大規模的一個城市。

　　“農村人口向城鎮轉移總量已較為有限，主動城鎮化到達65%左右后趨于平緩，此后城鎮化率進一步提高將有賴于被動城鎮化，這是一個長期的、被動的過程。”佟紹偉介紹。

　　與此同時，城市分化將逐步加大，胡志剛也表示，一方面伴隨著快速城鎮化的發展，粗獷型產品不能滿足消費者的需求；另一方面，不同城市的產業和人口導入不同，房地產的需求也不同，在房地產步入存量市場之際，也存在不同城市之間房地產資源錯配的問題。

　　而從人口因素來看，2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，隨后開始下降，到2013年這個比例下降到72.8%，人口老齡化趨勢顯現，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。

　　這也意味著，房地產市場總需求增長減緩甚至出現負增長應該成為未來市場發展的常態。

　　構建房地產長效調控機制

　　在盧靜看來，不動產登記的落地對于房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的數據支撐。

　　在盧靜看來，不動產統一登記真正的意圖與目的，不是調控房價，也不是為開征房地產稅，更不是成為反腐利器。但其對于房地產的持續健康發展有重要意義，可以推進房地產長效調控機制的建設，為房地產市場供求和監管提供基礎數據。

　　毋庸置疑，房地產市場過快發展不可持續，且存在多種風險。

　　根據興業銀行對中美兩國的私人財富比較發現，我國居民財富更多的配制在房地產領域，房地產占居民財富比例持續在60%以上。

　　而美國在1970-1980年期間，其人均GDP與我國現在人均GDP相當時，資產配置更多的投資在股票和債券，達到60%以上。而其房地產資產僅占其資產的20%以下。

　　造成這樣的差距主要在于，2000年以后，我國房地產市場的蓬勃發展，房地產價格快速上漲，居民財富每年新增20萬億-30萬億之間，其中70%來自于房地產市場。按照資本逐利的天性，大量資本集中在房地產市場。

　　“這并非是好的資源配置，房價的快速上漲，提高了勞動力的價格，也導致我國經濟發展的動力受損，中小企業融資困難，融資成本大。”佟紹偉稱，這也要求居民財富配置在房地產市場的配比將由高比例回落至中高比例。

　　另有一組數據，房地產銷售額占居民可支配收入的比例在2013年達到頂峰，為33%。

　　“住房支出在居民消費中的比重過大，將會成為影響整個國民經濟持續、快速、健康發展的一個不穩定因素。過重的購房負擔，不僅擠壓了居民的其他消費，而且容易產生畸形的消費結構。這種狀態是不可持續的，也需要改變。”佟紹偉稱。

　　眾所周知，房地產市場是一個不完全競爭的市場，“政府適度的參與調控不可或缺，但政府又不能直接干預而只能采用間接手段，從房地產業發展歷程來看，政府可采取的宏觀調控措施無外乎行政手段、經濟手段、金融手段、稅收調節，而所有這些手段或措施只能是暫時的或者說在一定期限內發揮作用，長期趨勢必然與其它市場一樣由供需關系來決定。”佟紹偉介紹。

　　在盧靜看來，不動產登記的落地對于房地產來說，不是抑制作用，長期來看，在構建房地產長效調控機制的建設方面具有重要價值，也為解決房地產的深層次問題提供更準確、適時的數據支撐。

　　向洪宜介紹，不動產登記的深層次的作用更大，比如保護不動產交易安全，方便交易；保護私人產權與各類財產安全；完善《物權法》，政府職能與行政精簡；建立城鄉統一不動產登記制度等。

　　以徐州為例，徐州房地統一登記收費80元，比分散登記時節約18元；瀘州市原來辦理土地使用證、房產證登記，要跑多個部門，準備多份材料，還分別需要30個和15個工作日，而現在只需要一份材料，在一個窗口就能辦結，最多只需要30個工作日。