未來將建鐵路城鎮綜合體

　　國發33號文件等對鐵路既有土地和新鮮建設新增土地的綜合經營開發分別提出了明確的支持政策，即，要在國家政策的指引下，分類組織土地綜合經營開發。

　　彭開宙表示，對于新建鐵路土地綜合經營開發，要以支持鐵路建設和持續運營為依據，充分運用國家支持政策，以編制土地綜合開發規劃、組織投資開發為主要內容，開展各項工作。

　　第一，抓好土地綜合開發規劃編制，確定開發用地規模和利用政策。綜合開發規劃要以車站及其周邊土地和鐵路沿線土地為主要范圍，其主要內容包括投資規模、效益分析、開發時序、土地規模、土地供應政策等要素。要以新建鐵路項目財務收支平衡為條件，爭取地方在城市規劃、土地利用規劃、土地規模及其利用政策上給予支持，以協議約定用地規模和供應方式以及城市規劃、土地利用規劃等支持條件。

　　第二，運用支持政策，組織鐵路城鎮綜合體投資建設、開發運營，最大限度地取得土地增值收益和投資開發收益。

　　“當地政府可以和鐵路企業商量，這個地方是否設一個站，鐵路公司可以策劃，把站和周邊物業全部綜合起來，我們起了一個名字叫鐵路城鎮綜合體。大家互相之間也沒有多大的競爭，會是良性的。”國土資源部一位官員曾在內部會議上表示。

　　據悉，湖北省已經出臺了《關于加強武漢城市圈城際鐵路沿線土地綜合開發的意見》，按照一站一城模式，規劃了35個小城鎮，預設通過沿線城鎮土地開發，推進城鎮化的同時，也彌補運營虧損。

　　第三，鐵路局、項目法人(籌備組)要按照總公司的部署和要求，組織新站區、沿線資源與市場調查，分析投資與開發機會，合理選擇開發項目，開展綜合經營開發規劃方案編制。

　　今年年初，國家發改委批準了哈爾濱至佳木斯鐵路可行性研究報告、青島至連云港鐵路可行性研究報告、杭州至黃山鐵路可行性研究報告、哈爾濱至牡丹江鐵路客運專線項目建議書，對這四個項目都要求它們結合沿線城市總體規劃，推進鐵路客站及周邊用地一體規劃和綜合開發。

　　杭黃鐵路公司籌備組綜合部副部長馬紹貴表示，新建杭黃鐵路，在建設開工前期按照“以地養路”、“以地補路”的要求，將沿線開發規模分為紅線內開發用地規模和紅線外開發用地規模，在此基礎上，以各站場為中心、半徑800至1000米范圍內尚未劃撥、出讓的國有土地一級其他適合開發建設的土地作為開發備選用地，提出鐵路綜合開發方案。

　　馬紹貴稱，在沿線和城區城區一定數量的具有商業價值的用地，與地方政府簽訂協議，通過土地招拍掛、出讓金返還方式獲得商業用地，落實用地資源。通過推進鐵路沿線的場站綜合開發，盤活鐵路沿線土地，尤其是鐵路站點附近的土地資源，爭取以劃撥方式取得大量土地用地資源。

　　彭開宙稱，既有土地綜合經營開發要充分利用授權經營、創新節地技術、適度提高開發強度等政策，按照市場化、集約化原則，依法合規組織實施。要充分利用既有線改線、場站千億等機會，組織盤活利用和綜合開發。對既有零散土地，采取整合置換或收購周邊其他國有建設用地的手段，組織集中開發。要從土地分布區委、增值空間，統籌處理保障房建設與商業地產開發的關系，提高土地利用價值。

　　中國鐵路總公司要求，各鐵路局要集中技術、人才、資金力量，優化重組整合地產置業企業，原則上一個鐵路局僅保留一個地產置業企業，有條件的可組建地產置業集團公司，鐵路局管轄范圍內涉及多個省份的，可以根據當地政策、資源條件、項目實際情況，分省、自治區、直轄市設立子(分)公司或項目公司(部)。要結合土地資源開發和企業重組整合，形成資源聚集效應和產業關聯效應，帶動建筑施工、物業管理等其他相關產業發展，培育新的經濟增長點。總公司搭建全路性綜合經營開發與區域性合作平臺，在技術、人才、資金等方面為各局地產置業企業提供支持，打造全路地產置業品牌。

　　鐵路土地綜合開發仍存路障

　　目前，上至中國鐵路總公司下至各地方鐵路局對鐵路土地綜合開發都是摩拳擦掌、躍躍欲試，然而，在具體項目推進過程中，也面臨著亟待解決的問題。最大的問題是，在開發利用過程中，劃撥用地用途改變、土地規劃調整等問題如何解決。

　　業內人士向《經濟參考報》記者表示，國發33號文件涉及的土地授權經營等相關細化辦法尚未頒布，目前土地開發項目仍然執行國家既有土地管理辦法，給開發工作帶來一定困難。

　　北京交通大學教授趙堅表示，借鑒國外的經驗，城際鐵路的建設可以與沿線房地產的開發結合起來，但是目前我國城際鐵路推行的土地開發模式尤其是在火車站附近進行高密度開發將面臨一些挑戰。

　　他指出，土地的管理是歸國土部門來管，城市的建設是歸建設部門來管，建設部門和規劃部門對城市有一個整體規劃，城市規劃若不調整的話，火車站附近要進行高密度的開發很難進行。另外，按照國土部門的規定，交通用地不能用于商業用地，這些政策都要調整。

　　國發33號文件鼓勵社會資本投資建設鐵路，鼓勵土地綜合利用開發，但有開發商表示，雖然看好鐵路市場，也十分有積極性，但是感覺不知從何處下手，并心存擔憂。

　　“軌道交通上面如何市場化，怎么利用市場化的機制修路、修站點，這是我們企業在想的。我們準備積極參與這個事，但這不是我說參與就讓我參與的，我要修條路都不知道找誰批。”某國內排名前四位的著名房企負責人表示，有一種輿論認為，企業在這種事里應該往后站，不應該往前站，尤其是房地產企業，往前一站就被認為要在里面謀取私利。

　　消息人士透露，國務院已經同意了發改委牽頭制定的鐵路土地綜合開發方案，最快將于5月底出臺。這個方案將會解決跨區域的問題，解決哪些事情應由政府包辦的問題，并且形成了一個機制。對政府和市場的關系也會有戰略性考慮。