近日，有位在重慶工作的朋友告訴我，她想在單位附近再買套大一點的房子。因為最近漲了一波，總價接近200萬元，拿不準會再漲，還是會跌，想聽聽我這位經濟記者的建議。

我給她的建議是：如果想改善居住條件，就到靠譜的中介如鏈家，掛牌出售一套自己名下位置最不好的房產，同時再委托中介尋找合意的房子；如果想投資，那就算了吧。

我并不是隨意搪塞。我學到的經濟常識告訴我，對于個人來說，現在的房產已經不是好的投資標的了。

首先看需求。

宏觀上，可以用城鎮化率衡量房產需求的變動趨勢。城鎮化率從30%到70%，一般認為是房產的投資高峰期。其中，高于60%時，人口轉移和房產需求同時進入了緩慢增長期，房產市場將從總量擴張進入結構優化兼顧總量緩漲階段。

第七次全國人口普查數據顯示，我國城鎮常住人口為90199萬人，占總人口比重為63.89%。這個數據意味著，此時作為個人投資者，進入房產領域，基本上等于接了最后一棒。

其次看供給。

據官方權威數據，2019年，城鎮居民人均住房建筑面積達到39.8平方米，農村居民人均住房建筑面積達到48.9平方米。這正是我國20多年房地產改革的重要成果之一。如果把這個數據轉換一下，按兩室一廳80平方米一套房子計算，無論買還是租，基本上全國人民達到戶均一套了。

當然，總量供需均衡的市場，同樣需要不斷升級，實現結構優化，以滿足差異化需求。就像飲料市場一樣，市場早已經飽和，但還會有新的爆款產品冒出來。這一點，對于大的房地產公司來說，尤為關鍵。但對于個人投資者來說，這無異于火中取栗，難度太大了。

最后看政策。

在全球主要經濟體中，房地產市場都是高度依賴政策的市場。我國現在房地產取得的成就，是1998年改革的成果之一；未來，我們更要嚴格落實中央政策，才能促進市場健康發展，實現居民的安居夢想。其實，最大最核心的政策早已有之：房住不炒。

如果想在這個市場投資獲利，可以考慮租賃等長線投資。不過，對于個人投資者來說，這個難度還是不小的。

因此，我的結論是，對于這樣一個高投入、高風險、低產出的投資標的，還是留給那些追求長期價值的大公司、大機構吧！