作者：松飛

近期電視劇《安家》火爆熒屏，讓觀眾們有機(jī)會(huì)深入了解中介這個(gè)古老的行業(yè)，體味中介人的酸甜苦辣。劇中有一個(gè)關(guān)于委托人“跳單”的情節(jié)引起了中介行業(yè)的關(guān)注。飼料大王林老板想在上海買一幢老洋房，于是委托房似錦在內(nèi)的很多中介來(lái)幫他尋找。房似錦自然不會(huì)放過(guò)這個(gè)開單機(jī)會(huì)，使出渾身解數(shù)為林老板尋找合適的房源，但出于對(duì)林老板的信任，沒(méi)有要求和林老板簽署書面委托的中介合同。在歷盡千辛萬(wàn)苦后房似錦終于幫助林老板找到了他心儀的老洋房——向公館，并介紹林老板與房主見(jiàn)了面。房似錦本以為辛苦沒(méi)有白費(fèi)，終于談成了大單。然而，讓人意想不到的是，林老板竟然背著房似錦私下與房主簽署了房屋買賣合同，也就是俗稱的“跳單”或“跳中介”。被“跳單”的房似錦自然心有不甘，去林老板交涉，發(fā)生了如下對(duì)話：

林茂根：你說(shuō)我這單生意，我是給誰(shuí)，我不給誰(shuí)，都不合適。

房似錦：向公館的房源和房主都是我獨(dú)家開發(fā)的

林茂根：你獨(dú)家？你有證明嗎？小房，我記得咱們倆個(gè)沒(méi)簽過(guò)中介委托合同吧。關(guān)鍵呢，是得公平吧，就算是給你錢，它也得師出有名吧！

房似錦：受教了！

林老板輕描淡寫的一句“小房，我記得咱們兩個(gè)沒(méi)簽過(guò)中介委托合同吧”，就讓經(jīng)驗(yàn)豐富的中介人房似錦啞口無(wú)言，只能默默離開。

這個(gè)情節(jié)讓無(wú)數(shù)中介人感同身受，也受到了許多法律人的關(guān)注。那么，真的像劇中所演的那樣，由于房似錦沒(méi)和林茂根沒(méi)簽署書面合同，房似錦真的就無(wú)法追究林茂根跳單的責(zé)任嗎？答案是否定的。在這個(gè)問(wèn)題上，其實(shí)房似錦和林老板都陷入了法律認(rèn)識(shí)的誤區(qū)，劇中林老板認(rèn)為他沒(méi)有和房似錦簽訂過(guò)書面合同，就沒(méi)任何的責(zé)任，房似錦則是報(bào)以苦笑。其實(shí)林老板的“跳單”行為恰恰應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的，房似錦和林老板，甚至廣大的公眾都在什么情況下“跳單”應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任都存在法律認(rèn)識(shí)誤區(qū)，例如認(rèn)為沒(méi)簽署過(guò)《中介合同》，“跳單”行為就不構(gòu)成違約，因?yàn)闆](méi)簽署合同就不存在合同關(guān)系亦或不存在“禁止跳單”的約定；又例如認(rèn)為即便簽署了書面合同，也約定了“禁止跳單”條款，只要房子不是某中介的獨(dú)家房源，對(duì)其“跳單”就不構(gòu)成違約。下面筆者嘗試對(duì)這些法律誤區(qū)逐一解讀，以正視聽。

誤區(qū)一：房似錦沒(méi)有與林老板簽署書面合同，他們之間就不構(gòu)成中介合同關(guān)系，要求林老板支付報(bào)酬和費(fèi)用就師出無(wú)名嗎？

這屬于對(duì)非書面中介合同的誤讀。

從合同性質(zhì)上看，中介合同不屬于要式合同，口頭達(dá)成一致仍可認(rèn)定合同成立。我國(guó)《合同法》第10條規(guī)定合同的形式有書面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。中介合同不屬于《合同法》規(guī)定的要式合同，不必局限于書面形式。雖然《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第16條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。但《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》并非法律或行政法規(guī)，也就是說(shuō)對(duì)于房產(chǎn)中介合同而言，書面形式、口頭形式和其他形式都可以成立，只要各方當(dāng)事人意思表達(dá)一致即可。

從合同效力上來(lái)看，不采用書面形式并不影響中介合同效力。一方面，最高人民法院法〔2019〕254號(hào)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱“九民紀(jì)要”）第31條明確規(guī)定，違反規(guī)章一般情況下不影響合同效力。即便違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》未采取書面形式，而是采取口頭形式訂立的，房產(chǎn)中介合同也應(yīng)成立且生效。另一方面，《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。司法實(shí)踐中，實(shí)際上將前述強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制規(guī)定，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的才會(huì)影響該合同的效力?！熬琶窦o(jì)要”第31條用列舉的方式列舉了效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即涉及金融安全、市場(chǎng)秩序、國(guó)家宏觀政策等公序良俗的；交易標(biāo)的禁止買賣的；違反特許經(jīng)營(yíng)規(guī)定的；交易方式嚴(yán)重違法的；交易場(chǎng)所違法的，認(rèn)定為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”。顯然即便將《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》上升為行政法規(guī)的層面，違反“應(yīng)當(dāng)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同”規(guī)定，也不會(huì)對(duì)社會(huì)公共秩序、公共利益和公序良俗造成損害，更不屬于交易方式嚴(yán)重違法等情形，因此并不會(huì)影響合同效力，不應(yīng)認(rèn)定口頭達(dá)成的中介合同無(wú)效。

從合同履行角度來(lái)看，房似錦已經(jīng)履行了主要義務(wù)，雙方合同依法就已成立?！逗贤ā返谌邨l的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。”舉重以明輕，既然法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式但未采用書面形式，只要符合第三十七條的規(guī)定，合同也可以成立，那么對(duì)于法律允許用口頭方式訂立的合同，如果一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，那么合同無(wú)疑也是成立。劇中房似錦接受林老板的（口頭）委托，按照林老板的要求為林老板尋找到了其心儀的上海老洋房向公館，并引薦林老板與向公館的房主見(jiàn)面協(xié)商。作為中介方，房似錦已經(jīng)履行了推介合適的房源并引薦房主洽談的主要義務(wù)，而作為委托方的林老板顯然也接受了房似錦的中介服務(wù)，在看房滿意后又和房主見(jiàn)面洽談。那么，依據(jù)前述法律規(guī)定，中介方與委托方之間的中介合同就已經(jīng)成立了，中介方與委托方就要受到《合同法》中關(guān)于中介合同規(guī)定和雙方約定權(quán)利義務(wù)的約束，并不會(huì)因?yàn)槲春炗啎娴摹吨薪閰f(xié)議》就無(wú)法要求林茂根承擔(dān)違約等法律責(zé)任。

誤區(qū)二，就算成立中介合同，但房似錦未最終參與房屋買賣合同簽訂，且不存在或無(wú)法證明雙方簽訂“禁止跳單”條款，林老板就可以不支付報(bào)酬或承擔(dān)違約責(zé)任嗎？

《合同法》第427條的規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用”。林老板這時(shí)會(huì)跳出來(lái)稱，最終房屋買賣合同并非房似錦參與簽訂，并不滿足居間人促成合同成立的條件，故不應(yīng)向房似錦支付報(bào)酬。但這樣的解讀顯然屬于誤讀。

我國(guó)《合同法》上，居間合同是獨(dú)立于委托合同的有名合同，但依據(jù)學(xué)者觀點(diǎn)，中介合同是一種特殊的委托合同，《合同法》第424條對(duì)中介合同定義中將中介合同的一方表述為“委托人”，也間接強(qiáng)調(diào)了中介法律關(guān)系的委托性質(zhì)。而即將實(shí)施的《民法典（草案）》第966條也直接規(guī)定，本章沒(méi)有規(guī)定的，參照適用委托合同的有關(guān)規(guī)定。兩種合同的關(guān)聯(lián)可見(jiàn)一斑。

《合同法》第410條、《民法典（草案）》第933條都規(guī)定了關(guān)于委托合同任意解除權(quán)，但在規(guī)定委托合同的當(dāng)事人擁有任意解除權(quán)的同時(shí)，也規(guī)定了因解除合同給對(duì)方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償直接損失。如果是有償委托合同的話，解除方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的直接損失和可以獲得的利益。而“跳單”正是買方不再履行與原中介的中介合同，而選擇自己獨(dú)立簽訂買賣合同或委托其他中介簽署買賣合同，而在買賣合同簽署后，買方與原中介之間的中介合同已經(jīng)實(shí)際無(wú)法繼續(xù)履行下去，可以視為買方行使了任意解除權(quán)解除了其與原中介之間的中介合同?！疤鴨巍毙袨槿诵惺谷我饨獬龣?quán)的法律后果，就應(yīng)當(dāng)賠償中介的直接損失和可得利益損失。

而且在即將實(shí)施的《民法典（草案）》的第965條明確規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報(bào)酬?！薄睹穹ǖ洌ú莅福穼ⅰ疤鴨巍焙笾薪槿苏?qǐng)求支付報(bào)酬的權(quán)利上升到法定層面，大大加強(qiáng)了對(duì)中介人的保護(hù)，即使沒(méi)有任何約定的情況下，中介人依然可以要求“跳單”的委托人支付中介報(bào)酬?！睹穹ǖ洌ú莅福返囊?guī)定有望讓中介人面對(duì)“跳單”行為無(wú)可奈何的窘境不復(fù)存在，中介人服務(wù)的價(jià)值將得到更好的保護(hù)和認(rèn)可。顯然，這也將大大有利于中介服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展。以后“林老板們”如再“跳單”，他們就不能僅以輕描淡寫的一句“我們之間沒(méi)簽過(guò)合同，支付費(fèi)用得師出有名”來(lái)逃脫責(zé)任，而必須為其享受的中介服務(wù)支付相應(yīng)的報(bào)酬。

此外，現(xiàn)實(shí)中一些中介也與買方簽訂了標(biāo)注“禁止跳單”條款的《看房確認(rèn)書》等。司法實(shí)踐中普遍認(rèn)可“禁止跳單”條款的有效性，支持中介以“禁止跳單”條款追究違約一方的違約責(zé)任。

誤區(qū)三，非獨(dú)家房源信息的中介機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)主張“跳單”行為構(gòu)成違約嗎？

針對(duì)劇中的“跳單”情節(jié)，也有不少法律人撰文分析，其中有觀點(diǎn)主張只要房源信息屬于非獨(dú)家信息，買房人就可以以自由選擇權(quán)為由，不必承擔(dān)“跳單”行為所造成的違約責(zé)任。

事實(shí)上，是否獨(dú)家房源并非跳單違約免責(zé)案件的審查要件，只是由于獨(dú)家房源相對(duì)于非獨(dú)家房源更便于法院判定賣房人利用了中介公司的房源信息，僅是從司法便利性角度出發(fā)的考慮。但并不能因此就一刀切地認(rèn)為，非獨(dú)家房源時(shí)買房人就不存在利用中介公司房源信息的情形。

如前所述，“跳單”責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是基于法律規(guī)定的民事責(zé)任，也可以基于中介和委托之間在中介合同中通過(guò)“跳單”違約條款設(shè)定“跳單”的違約責(zé)任。無(wú)論是否屬于獨(dú)家房源，只要中介有證據(jù)證明，委托人接受了中介的服務(wù)，利用了中介提供的交易機(jī)會(huì)或者媒介服務(wù)，中介就有了向委托人要求報(bào)酬和/或合理開支的請(qǐng)求權(quán)。再者，如果某一中介機(jī)構(gòu)有充分證據(jù)證明，其提供的房源信息或提供的服務(wù)有別于買方最終支付報(bào)酬的中介機(jī)構(gòu)，而買房人正是依據(jù)這一個(gè)性化信息或服務(wù)才達(dá)成房屋買賣合同，也有權(quán)向買方主張報(bào)酬及合理支出。此外，如果中介有證據(jù)證明，買房人與最終選定的中介存在惡意串通，或者以明顯不合理低價(jià)達(dá)成中介合同，故意逃避給付該中介報(bào)酬義務(wù)的，該中介機(jī)構(gòu)也可以向買方主張報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。

如《管子?樞言》中所言“誠(chéng)信者，天下之結(jié)也”。在房產(chǎn)交易場(chǎng)景下，良性的正向循環(huán)需要足夠多的真實(shí)供需信息和有品質(zhì)保障的經(jīng)紀(jì)服務(wù)做售房和置業(yè)決策并促成安心的交易，同時(shí)也需要消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)中介服務(wù)有更高的認(rèn)知和對(duì)高素質(zhì)經(jīng)紀(jì)人價(jià)值的認(rèn)可。明確“跳單”責(zé)任的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，對(duì)中介行業(yè)的發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。正如《安家》劇中男主徐姑姑所言，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推銷的不是房子，而是一家人的未來(lái)。房產(chǎn)中介有機(jī)會(huì)看到這個(gè)時(shí)代下不同人，在不同人生階段的不同生活選擇，也可以利用自己的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力洞察和滿足客戶的深層需求，幫客戶達(dá)成交易并創(chuàng)造價(jià)值，其實(shí)這是一個(gè)很有趣和有意義的職業(yè)。房似錦和徐姑姑們，恰恰是在不斷追求為客戶創(chuàng)造多元價(jià)值的過(guò)程中，獲得成就感，并與客戶實(shí)現(xiàn)共贏的。希望看過(guò)《安家》和本文的讀者能避開“跳單”行為法律責(zé)任承擔(dān)的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。正確的法律和價(jià)值認(rèn)知可以沖抵和糾偏消費(fèi)者的短期逐利性和公平誠(chéng)信服務(wù)的固有矛盾，引導(dǎo)消費(fèi)者和從業(yè)者，保障信任這種極必要但卻易受到傷害的資源不被破壞，最終受益的一定是消費(fèi)者！