目前,部分銀行按揭貸款利率高位回調(diào),也有銀行首套房貸款平均利率較上月持平,但放款速度有所加快。多位專家表示,年關(guān)將近,銀行房貸額度較為充足是利率下行的主要原因。政策框架內(nèi),房貸市場的治理趨嚴并未改變,短期內(nèi)大幅下調(diào)首套房貸利率的可能性較小,樓市調(diào)控料繼續(xù)保持穩(wěn)定。

房貸利率回調(diào) 放貸速度加快

10月以來,我國多個一二線熱點城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現(xiàn)一定回調(diào)。

在北京,個別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過,工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。一位商業(yè)銀行北京某支行的個貸經(jīng)理向中國證券報記者表示,該行當前首套房貸利率仍較基準利率上浮10%,并且在近期內(nèi)無進一步回調(diào)空間,明年回調(diào)幾率也很低。

總體來看,北京房貸利率呈現(xiàn)穩(wěn)中略降的態(tài)勢。融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月北京首套房貸款平均利率為5.47%,環(huán)比下降0.36%,利率平均值較上期下跌2基點。二套房貸款平均利率為5.90%,環(huán)比下降0.17%,利率均值較上期下跌1基點。

記者了解到,除北京外,上海、廣州、武漢、南京、杭州等地首套房貸利率均有所回調(diào)。其中,從廣州來看,中國銀行將首套房貸利率從上浮15%下調(diào)為上浮10%后,四大行在廣州地區(qū)均執(zhí)行首套房貸上浮10%的利率水平。

除了利率高位回調(diào)之外,北京多個區(qū)域的房地產(chǎn)中介人員對中國證券報記者表示,相較于今年上半年,當前個人住房按揭貸款從提交申請到批貸、放貸的流程都大大加快,資質(zhì)好、信息清晰的申請一個月之內(nèi)基本都能放款到賬。“一是很多存量單子上半年就消化得差不多了;二是銀行方面表示,最近兩個月的額度比較充足?！?/p>

在二線熱點城市南京,一位剛剛購房的消費者向記者表示,雖然貸款的審核一直很嚴,但如果是首套房的話,放款速度會很快?！耙粋€星期我的貸款就下來了?！?/p>

銀行額度充足

“利率是市場化的,額度足了,利率就會下行。”恒大研究院副院長、首席房地產(chǎn)研究員夏磊表示,今年的房貸額度呈現(xiàn)前緊后松的局面?，F(xiàn)在央行的流動性傳導到了銀行間市場,利率債利率下行,銀行額度相對寬松,房貸利率呈現(xiàn)下行趨勢。以上海為例,銀行額度較為充足,所以首套房一直存在基準及以下利率。

“從近期看,銀行推銷貸款業(yè)務的電話明顯增多。”在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來,對于目前的銀行貸款政策來說,不排除存在一種心態(tài),即部分貸款的額度還剩下較多,所以到了年底,還是有加快完成任務的考慮。總體上說,出現(xiàn)利率高位回調(diào)也體現(xiàn)了當前房地產(chǎn)市場的一些微妙變化。

融360大數(shù)據(jù)研究院房貸分析師李唯一表示,利率回調(diào)的銀行市場占有率有限,回調(diào)可能是出于業(yè)務調(diào)整規(guī)劃,希望提升市場份額、獲得競爭優(yōu)勢。另外,這些銀行之前的按揭利率水平就處于較高位置,回調(diào)之后也就接近當?shù)氐钠骄?。同一銀行的調(diào)整也往往因地而異,多為地區(qū)性調(diào)整,未表現(xiàn)出同一銀行全國性調(diào)整,影響較小。在政策范圍內(nèi),這些銀行下調(diào)利率既有出于自身競爭力的考慮,也有利于增加剛需貸款的選擇范圍。

按揭利率短期不會大幅回調(diào)

Wind數(shù)據(jù)顯示,北上廣深四個一線城市最近的首套房貸平均利率低點分別在2016年的7月、3月、9月、6月出現(xiàn);截至今年9月,上海和深圳首套房貸利率一路上升;北京出現(xiàn)過兩次回調(diào),廣州出現(xiàn)了一次回調(diào),回調(diào)幅度均不超過0.02個百分點。相比9月,北京、廣州10月均出現(xiàn)回調(diào),上海、深圳則持平。

“按揭利率可能即將見頂?！苯恍薪鹑谘芯恐行母呒壯芯繂T夏丹認為,全國首套房按揭利率截至10月已連續(xù)上漲22個月。從近幾個月的走勢來看,上升速度已經(jīng)逐月放緩。10月平均利率為5.71%,相當于基準利率1.165倍,環(huán)比上升0.18%,已是最小幅度。另外,下調(diào)利率上浮成數(shù)也反映了銀行有發(fā)展按揭貸款的意愿。

“不過,由于遏制房價上漲任務依然面臨較嚴峻的形勢,預計大幅下調(diào)按揭利率的可能性較小?！毕牡け硎?事實上,銀行對于綜合回報水平較高的開發(fā)貸和按揭貸的業(yè)務發(fā)展訴求一直不低,在市場化情況下,甚至存在較為明顯的擴張傾向。但政策對于相關(guān)貸款有所限制,銀行很難明顯放大房地產(chǎn)信貸投放,特別是對于長期采取總量控制和名單管理的開發(fā)貸款。

中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜認為,嚴格執(zhí)行差別化信貸政策仍是基本方向,銀行在房地產(chǎn)信貸方面并未松動。整體來看,目前房地產(chǎn)信貸投放量仍然控制在較為穩(wěn)定的水平,而對實體企業(yè)、民營企業(yè)的信貸投放力度會加大。

而在嚴躍進看來,利率未來還是有可能上升的。與之相對的,貸款額度則有可能會放大。對于購房者而言,關(guān)注額度比利率或更有意義。