一個月的時間,偌大的中介門店、十幾個經紀人,卻只成交了一套房。這幾天,海淀區西北旺中介經紀人小陳翻出來許久未聯系的老客戶:“大哥,最近有幾套業主急著賣,比同戶型便宜不少,您看看?”電話另一頭的回答很干脆:“算了,首付湊不夠了。”

從“3·17”新一輪樓市調控出臺至今,一個月內北京多部門已針對樓市使出十余個“大招”,認房認貸、抬高首付等劍指炒房的措施落地生效,堪稱“史上最嚴”。來自市住建委的統計數據顯示,今年4月上半月,北京市二手房共網簽8000余套,環比2017年3月下半月下降5成。面對交易冷清的行情,部分著急出手的業主開始大幅下調二手房源的報價。

掛牌量比調控前減35%

小陳的感受也直觀地反映在二手房小區的成交記錄上。記者查詢發現,從3月17日到4月17日,海淀區百旺茉莉園小區僅成交一套房;但在2月17日到3月17日,該小區成交15套,僅3月14日一天就成交3套。

一個月的時間出臺十余項措施,二手房“首當其沖”。“不少買房人湊不夠首付,看房的也就少了,著急賣房的業主也就開始往下調價。”中介經紀人分析。類似情況在本市多個小區上演。朝陽勁松農光東里小區,過去一個月時間成交3套,遠低于前一個月16套的成交量。

由于網簽有一定滯后性,一些看房量、掛牌量指標也更顯調控效果。鏈家方面透露,新政后一個月鏈家前期成交量周均995套,比調控前一個月下降73%;帶看量也從調控前四周周均9.5萬次下降至5萬次,下滑47%;調控后四周掛牌量均值為8082套,比調控前的12421套減少了35%。

“調控提高了首付門檻,首付缺口使得客戶無法購房帶來成交量的下滑。”對于這些關鍵指標下滑的原因,鏈家研究院院長楊現領解釋,在換房為主的市場中,無法買到新的房子也就不會賣掉舊的房子,因此掛牌量也出現減少;其次,調控也改變了市場預期,尤其在一系列組合政策下部分需求轉為觀望態度。

上半月二手房網簽量腰斬

根據“3·17新政”,北京重回“認房又認貸”,二套房首付抬升:購買普宅的首付款比例不低于60%,購買非普宅的首付款比例不低于80%。

普宅與非普宅雖一字之差,但要湊的錢明顯不同。從本市對普宅的價格認定標準來看,五環內標準為單價39600元/平方米、總價為468萬元;五環到六環31680元/平方米、總價374萬元;六環外23760元/平方米,總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

僅僅是其中的一個價格標準,就已經把不少房子納入非普宅范圍內。朝陽區北五環外華貿城小區,在鏈家網在售52套房源,總價最低的是一套55平方米開間,報價400萬元、單價7.23萬元/平方米;單價最低是一套66平方米開間,報價450萬元,單價6.74萬元/平方米。由此來看,普宅價格這一關,這小區52套房無一能過。

成為了非普宅,首付門檻進一步抬高。以“賣一買一”的連環單方式購入華貿城一套630萬元的LOFT為例:如果以630萬元的實際成交價網簽,那么首付要準備8成,即504萬元;以374萬元的普宅價格上線網簽,那么最多貸款74.8萬元,剩余的555.2萬元是實際首付款。“實際成交中,選擇后一種的人更多,因為這樣在后期稅費環節能少繳一部分。”中介經紀人說。

二手房降溫,新房銷售也同樣受影響。4月上半月本市新建商品住宅(不含保障房)共網簽1000余套,環比3月下半月下降3成多,同比去年4月上半月下降超5成。

降價房源占比增長近4成

鏈家網海淀區百旺茉莉園小區的成交記錄顯示,成交記錄上僅有的一套房子的成交周期只有4天,最初掛牌價為1050萬元,但實際成交價格則為975萬元,4天時間降了75萬元。在朝陽區勁松農光東里小區,3月初該小區曾出現掛牌350萬、成交358萬元的案例;而在最近一個月,則出現了以390萬元掛牌、11天后驟降30萬元成交的案例。

“二手房砍價空間正在明顯擴大。”楊現領說,目前二手房調價中,降價房源占比為60%以上,較調控前增長近40個百分點,預計隨著帶看量的減少和調控影響的深入,業主預期將會進一步回落。“調控前業主較為強勢,報價持續上漲,調價房源中漲價占比高達80%左右。”

在供應方面,北京剛剛出臺了5年150萬套的新房供應計劃,新增住房在戶型結構上更偏重于中小戶型。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析,這將從根本上改變市場預期,改善供需不平衡的矛盾,優化供應結構,扭轉北京新房市場高端化趨勢,滿足更多工薪家庭置業需求,引導樓市健康平穩發展。“隨著交易量的持續回落,前期房價漲幅過大、戶型較大、總價較高的房源掛牌價和成交價預計都將出現回落。”他說。